闵行租赁场地合同纠纷调解协议执行中止申请？

在闵行开发区招商十年的工作中，我见过太多企业因场地租赁问题陷入纠纷。记得2021年有家新能源企业，刚签完三年租约就遇上原材料涨价，资金链紧张，连续三个月没付租金，房东直接申请了强制执行。企业找到我时，账上连发工资的钱都不够了，但生产线又不能停——这种活命与履约的两难，在开发区太常见了。这时候，执行中止申请就成了企业的救命稻草。 <

从法律角度看，《民事诉讼法》第二百五十六条规定了六种可以中止执行的情形，其中案外人提出确有理由的异议和作为一方当事人的公民死亡，需要等待继承人继承权利或承担义务这两条，在租赁纠纷中用得最多。但很多企业不知道，调解协议达成后，如果一方突然发现履行困难，其实可以主动申请中止执行，而不是等对方上门讨债。比如去年那家新能源企业，就是通过调解协议约定了分期付款，再以确有困难为由申请中止执行，最终给了六个月的缓冲期，硬是撑过了行业低谷。

法律条文是死的，招商工作却是活的。我常跟企业说：申请中止不是‘耍赖’，而是给双方一个‘体面解决问题的机会’。毕竟在开发区，企业是‘宝贝’，房东也是‘伙伴’，硬把关系搞僵，对谁都没好处。比如2020年疫情期间，有家外贸企业仓库被封，无法按时交货，更付不起租金。房东一开始态度很强硬，但通过我们招商办的协调，企业申请了执行中止，并提供了政府部门的防疫管控文件，房东最终同意减免部分租金——后来疫情好转，企业不仅补上了欠款，还主动把隔壁的仓库也续租了，这就是中止执行带来的双赢。

二、常见可申请执行中止的情形

说到执行中止的具体情形，在开发区招商一线，我总结出三大类八小项，基本能覆盖大部分租赁纠纷。第一类是客观障碍，比如企业因自然灾害、疫情封控、政策调整等不可抗力因素，导致场地无法正常使用或资金无法周转。2022年4月，闵行某园区被封控了两个月，有家电商企业的仓库里堆满了滞销库存，租金却一分没少。当时企业主急得直冒汗，找到我们招商办，我们帮他整理了封控期间的政府通告、物流停运证明，以不可抗力导致履行不能为由申请了执行中止，法院很快就批了——这种天灾人祸的情况，法律是会酌情考虑的。

第二类是协商变更，也就是双方在调解协议中约定了新的履行方案，但需要时间落实。比如去年有家制造企业，因为订单减少，想和房东商量降租，但房东不同意，直接申请了执行。我们介入后，组织双方坐下来谈，最终达成了前三个月减半，后九个月分期补缴的调解协议。企业拿着这份协议去申请执行中止，法院认为这是双方自愿变更履行方式，符合可以中止执行的其他情形，很快就受理了。说实话，这种协商出来的中止，比企业单方面申请要顺利得多——毕竟法院也乐见其成，少了个执行案件，多了一份和谐。

第三类是权利争议，比如企业对调解协议本身有异议，或者发现场地存在权属瑕疵。记得2019年有个做生物科技的企业，租了块地建实验室，后来才发现这块地有抵押记录，房东没告知。企业发现后，拒绝支付租金，房东却拿着调解协议申请了执行。我们帮企业收集了土地抵押登记证明，以调解协议存在重大误解为由申请中止执行，并提起了再审。最后法院裁定中止执行，还撤销了原调解协议——这种权利有瑕疵的情况，企业一定要保留好证据，不然很容易吃哑巴亏。

三、申请材料的核心要素与注意事项

材料准备是申请执行中止的第一道关，也是很多企业最容易翻车的地方。我见过有家企业，理由说得天花乱坠，结果材料里缺了一份关键证据，法院直接驳回了申请。在开发区，我们招商办有句行话：材料不怕多，就怕漏关键。核心材料其实就四样：中止执行申请书、调解协议原件、证明履行困难的证据、法院的执行通知书。但每一样都有讲究，比如申请书里不能只说我没钱，得说为什么没钱——是订单没了？还是政策变了？最好有数据支撑，比如财务报表、客户解约函、政府部门的红头文件。

去年有个做跨境电商的企业，申请中止执行时，附上了2022年一季度的销售对比表，同比下滑了60%，还有银行流水显示，主要客户的货款都没到账。法官一看就知道这不是赖账，是真的有困难，很快就批了。反观另一家企业，只写了经营困难，连个财务数据都没有，法院直接回复：请提供具体证明材料，否则不予受理。——这差距，就差在细节二字上。

除了证据充分，材料的形式合规也很重要。比如中止执行申请书，得写明申请人、被申请人的基本信息，案号（这个一定要和执行通知书上的案号一致），申请中止执行的具体请求（比如请求中止对XX调解协议的执行），以及事实和理由。我见过有企业把案号写错了，结果法院退回重填，耽误了半个月。还有调解协议，必须是原件，复印件不行——因为原件上有双方的签字盖章和法院的印章，复印件容易造假，法院审核会特别严。

别忘了附上沟通记录。比如你和房东协商过延期付款的微信聊天记录、邮件往来，或者招商办的调解记录。这些材料能证明你不是单方面违约，而是积极解决问题。去年那家新能源企业，就附上了我们招商办三次协调会的会议纪要，上面有房东同意暂缓执行的签字，法院一看就知道双方有协商基础，很快就批准了中止申请。

四、与法院/调解机构的沟通技巧

材料准备好了，接下来就是沟通这一关。在开发区招商十年，我总结出三个沟通关键词：真诚、专业、耐心。真诚，就是别藏着掖着，把企业的难处说清楚，但别卖惨——法官每天看那么多案子，卖惨没用，得说事实、摆证据。比如去年那家电商企业，封控期间仓库被封，我们没说我们惨死了，而是提供了封控区域地图、政府管控文件、物流停运通知，还有仓库里货物的盘点清单——法官一看就知道，这企业是真的动弹不得，不是不想动。

专业，就是得说法官能听懂的话。别用我们资金链快断了这种模糊的表达，用流动资产不足以覆盖三个月租金这种专业表述。记得有次我陪企业去法院沟通，企业主说我们快揭不开锅了，法官一脸茫然；我赶紧补充：截至2022年3月，企业货币资金余额为XX元，应付租金为XX元，缺口XX元，主要原因是XX客户逾期未支付货款，金额XX元。法官马上就明白了，还问了一句：客户逾期有没有书面证明？——这就是专业和不专业的差距。

耐心，就是别指望一次沟通就能解决问题。法院的案子多，法官可能没时间细看你的材料，得跟进。去年那家制造企业，第一次去法院，法官说材料不齐，回去补；我们花了三天时间补齐了所有财务报表和客户证明，第二次去，法官说需要和房东核实；我们又联系了房东，拿到了房东同意暂缓执行的书面说明，第三次去才终于批了。说实话，这过程挺磨人的，但没办法，办事就得有耐心——就像招商一样，哪个企业不是谈了七八轮才签下来的？

别忘了借力。在开发区，我们招商办和法院、调解机构都有长期合作，遇到复杂案子，可以请他们帮忙搭个话。比如去年那家生物科技企业，涉及土地权属问题，我们联系了法院的商事审判庭，庭长帮我们约了执行局的法官，专门开了个协调会——有熟人引路，效率确实高不少。借力不是走后门，而是专业的人做专业的事，该补的材料一样不能少，该走的程序一步不能少。

五、企业方与出租方的利益平衡策略

租赁纠纷的本质，是利益冲突——企业想活下去，房东想收租金，双方都觉得自己有理。在开发区招商，我常扮演和事佬的角色，核心就是找平衡点。去年有家餐饮企业，租了开发区的一个商铺，投入了50万装修，结果房然说要收回，转租给一家奶茶店，租金涨了30%。企业急了，找到我们招商办，说装修费还没赚回来，这可咋整。房东也有苦衷：奶茶店出价高，我也要赚钱啊。——这时候，就不能只帮企业说话，得让房东也看到长期利益。

我们给房东算了笔账：奶茶店虽然租金高，但餐饮行业受疫情影响小，而奶茶店竞争激烈，万一倒闭了，商铺又要空置；餐饮企业虽然租金低，但经营稳定，已经在这里开了三年，周边都是老顾客，续租的概率很高。我们提出房东赔偿企业装修损失20万，企业续租两年，每年租金涨5%的方案。房东一开始不同意，说我凭什么赔钱，我们说：你不赔，企业可能去法院起诉，到时候不仅要赔装修费，还要耽误时间，奶茶店说不定也被别人抢走了。房东想了想，同意了——这就是平衡：企业拿到了装修补偿，房东保住了长期租金，双方都没输。

平衡不是和稀泥，得有底线。比如去年那家新能源企业，因为资金困难想降租，房东一开始不同意，说合同白纸黑字，降租没门。我们没强迫房东，而是帮他分析：现在企业撑不住，可能要倒闭，到时候场地空着，你一分钱都收不到；不如降租半年，等企业缓过来，不仅能补上欠款，还能继续租你的场地。房东松口了，但提了个条件：得找个担保人。我们找了开发区的一家担保公司，为企业提供了担保——这就是底线：房东的租金不能少，但可以缓一缓；企业的生存空间要保，但得有保障。

说实话，平衡利益最难的是情绪管理。企业主可能急得拍桌子，房东可能气得摔电话，这时候得先让他们冷静下来。我常用的方法是换位思考：对企业的说你想想，房东也要还房贷、交物业费，你不交租金，他也有压力；对房东说你想想，企业倒了，周边的生意也受影响，你的商铺可能更难租。去年那家餐饮企业纠纷，就是先让双方换位思考，才坐下来谈的——情绪平了，事就好办了。

六、行业案例解析：疫情下的租金纠纷调解

2020年疫情暴发时，开发区有家企业做外贸的，仓库里有100多万货物出不去，租金却一分没少。房东是个实在人，说合同签了，就得守约，直接申请了强制执行。企业主找到我时，眼圈都红了：张主任，我几十万货压在仓库里，连工人工资都发不出了，这可咋整？说实话，当时这种情况在开发区很普遍，很多企业都面临货物卖不出去，租金照付不误的困境。

我们先帮企业收集了证据：海关的出口报关单（显示货物已订舱，但因疫情无法离境）、物流公司的停运通知、商务部的关于疫情期间支持外贸企业发展的指导意见。然后，我们联系了房东，把证据摆在他面前：你看，不是企业不想付租金，是实在付不起——而且政府也说了，要鼓励房东减免租金，共渡难关。房东一开始不信，说政府的话能当钱花？我们带他去了开发区管委会，管委会的工作人员给他看了政策文件，还说了隔壁园区房东减免租金的例子——房东终于松口了，同意前三个月租金减半，后九个月分期补缴。

但问题来了：企业还是拿不出钱补缴。我们建议企业申请执行中止，理由是因疫情导致履行困难，且双方已达成新的履行协议。企业担心法院会不会不批，我们说：你看看《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠肺炎疫情民事案件若干问题的指导意见》，里面明确说了，因疫情导致合同履行困难的，可以中止执行。果然，法院很快就批准了中止申请，还要求企业每月至少付一部分租金——这样既给了企业缓冲期，也保障了房东的权益。

后来，这家企业挺过了疫情，2021年订单大增，不仅补上了所有欠款，还把隔壁的仓库也租了。房东专门来感谢我们，说：当时要是硬逼着企业付租金，它可能就倒了，我啥都拿不到；现在不仅拿回了租金，还多了一个好租户。这个案例让我深刻体会到：租赁纠纷不是零和游戏，只要找到共渡难关的办法，双方都能赢。

七、行政工作中的常见挑战与解决方法

在开发区招商办处理租赁纠纷，挑战可不少。最大的挑战就是信息不对称——企业可能不知道有执行中止这个途径，房东可能不了解情势变更原则，而我们招商办夹在中间，既要懂法律，又要懂企业，还要懂房东。去年有家做服装的企业，因为商场客流减少，想降租，商场不同意，企业就拖着不付租金，商场申请了执行。企业找到我们时，说我们不知道可以申请中止执行，我们告诉他：你可以啊，只要能证明履行困难，法院就会批。——这种不知道的情况，在中小企业里太常见了。

解决方法就是普法宣传。我们在开发区搞了个租赁纠纷调解讲座，请法院的法官来讲执行中止的条件，请律师来讲情势变更原则，请企业财务来讲怎么证明经营困难。还印了《租赁纠纷调解指南》，里面有申请中止执行的流程、材料清单、案例解析，免费发给企业。去年那家服装企业，就是看了我们的指南才知道可以申请中止执行的——信息对称了，很多矛盾就能提前化解。

第二个挑战是时间成本。企业可能等不起，房东也可能耗不起。去年那家新能源企业，申请中止执行时，房东说我等不了半年，你得每个月付一部分租金，企业说我现在连工资都发不出，哪有钱付租金。我们只好两头做工作：对房东说你让他付一点，总比一分没有强；对企业说你咬咬牙，每个月付几千块，保住场地。最后双方同意每月付5000元，六个月后补齐——这种折中方案，虽然不完美，但能解决时间问题。

第三个挑战是人情关系。开发区里，很多房东是老熟人，企业也是招商引进来的，处理不好容易得罪人。去年有家做电子的企业，是开发区第一批引进的企业，房东是本地村民，关系一直不错。后来企业因为订单减少，想降租，房东不同意，还找了村委会来施压。我们没直接偏向企业，而是先和村委会沟通，让他们劝劝房东看在多年交情的份上，让一让；又和企业说房东也不容易，你能不能多付一点。双方各退一步，企业前三个月减30%，后九个月正常付——人情归人情，原则归原则，但人情和原则之间，是可以找到平衡点的。

八、专业术语解读：情势变更原则的应用

在租赁纠纷调解中，有个专业术语用得特别多，就是情势变更原则。很多企业主可能没听过，但其实就是合同签完后，出了意外情况，继续履行对一方不公平，可以变更或解除合同。比如去年那家外贸企业，因为疫情无法出口货物，导致无法支付租金，这就是情势变更——疫情是意外情况，不是企业能控制的，继续让企业付租金，对它不公平，法院就会支持中止执行。

情势变更不是随便用的，得满足三个条件：一是情势变更是不可预见的，比如疫情这种突发情况，不是企业签合同时能想到的；二是情势变更是不可归责于当事人的，比如不是企业自己经营不善，而是外部原因导致的；三是继续履行对一方明显不公平，比如企业已经资不抵债，还要付高额租金，明显不公平。去年那家新能源企业，我们帮它申请情势变更时，特意强调了疫情是突发公共卫生事件，不可预见，且企业已尽到减损义务（比如积极联系客户催款，压缩成本），法院很快就认可了。

但情势变更也有风险。比如有家餐饮企业，因为周边修路导致客流减少，想用情势变更申请中止执行，结果法院驳回了——因为修路是可以预见的，企业签合同时应该考虑到周边环境的变化，不属于不可预见。还有家企业，因为自己投资失误导致资金困难，也想用情势变更，法院更不认可了——因为投资失误是企业自己的责任，不是外部原因。企业在用情势变更时，一定要先问问自己：这个情况，真的是‘不可预见、不可归责’的吗？

在开发区，我们招商办有个情势变更的判断标准：三看——一看是不是突发情况，比如疫情、自然灾害；二看是不是外部原因，比如政策调整、市场突变；三看是不是无法克服，比如企业已经尽力了，还是解决不了。去年那家电商企业，封控期间仓库被封，我们三看之后，觉得符合情势变更，就帮它申请了中止执行，法院也批准了——这个标准，虽然不是法律条文，但在实践中很管用。

九、个人经验：从招商视角看执行中止申请

在开发区招商十年，我见过太多企业因为不懂法而吃亏，也见过太多房东因为太较真而失去好租户。说实话，招商工作不只是引进来，还要留得住——企业留不住，招商就白做了。而执行中止申请，就是留得住的重要一环。去年那家新能源企业，如果不是申请了中止执行，可能早就倒闭了，更别说后续续租、扩大规模了——我常跟招商办的同事说：处理租赁纠纷，不能只看‘眼前的一笔租金’，要看‘企业的发展潜力’。

我的经验是，遇到租赁纠纷，先分情况：如果是短期困难（比如疫情、订单波动），就帮企业申请中止执行，给缓冲期；如果是长期困难（比如经营不善、行业衰退），就劝企业及时止损，别硬撑。去年有家做传统制造业的企业，因为环保政策调整，生产线必须改造，但没钱改造，想和房东商量降租改造，房东不同意。我们帮企业算了笔账：改造需要200万，改造后每年能多赚100万，但如果不改造，企业可能三年内就倒闭了。房东听了，同意降租一年，企业用省下的钱改造改造——后来企业改造成功，不仅还清了欠款，还成了开发区的环保示范企业，房东的租金也涨了——这就是短期让步，长期共赢。

招商办的桥梁作用很重要。企业可能不敢直接和房东谈，房东也可能不信企业的话，这时候我们就要搭桥。去年那家餐饮企业纠纷，我们组织了三次面对面调解：第一次让双方把话说开，第二次提出解决方案，第三次敲定细节——每次调解，我们都会记录下来，形成书面文件，双方签字确认。这样既避免了口说无凭，也给了双方台阶下——毕竟，有第三方在场，双方都不容易撕破脸。

说实话，处理租赁纠纷，最考验的是同理心。企业主可能焦虑得睡不着觉，房东可能委屈得直掉眼泪，我们得先共情，再讲理。比如去年那家外贸企业，企业主说我几十万货压在仓库里，每天都要付仓储费，我就说：我理解，这就像把钱扔进水里，连个响都听不见。房东说我房贷还没还完，租金收不到，我咋活，我就说：是啊，谁都不容易，但企业倒了，你的商铺也难租啊。——先让对方觉得你懂我，再谈怎么办，事情就好办多了。

十、前瞻性思考：租赁纠纷调解的未来趋势

随着经济形势的变化，租赁纠纷调解也在与时俱进。我觉得未来有三个趋势：一是数字化调解，比如用在线平台提交材料、视频调解，减少跑法院的次数。去年疫情期间，我们就试过线上调解，企业在家就能提交申请，法官在线审核，效率提高了不少。以后可能会有区块链存证，比如调解协议、履行记录都上链，避免篡改，提高公信力。

二是专业化调解，比如成立专门的租赁纠纷调解委员会，有懂法律的、懂企业的、懂市场的，能更精准地解决问题。开发区已经在考虑这个事了，准备引进一批调解专家，比如退休法官、资深律师、行业顾问，为企业和房东提供一对一的调解服务。以后可能还会有调解前置，也就是企业签租赁合就约定如果发生纠纷，先找调解委员会，再上法院，减少对抗性。

三是政策化支持，比如政府对情势变更的情况给予补贴，或者对减免租金的房东给予税收优惠。去年疫情期间，上海就出台了疫情期间房租减免补贴政策，对减免租金的房东给予房产税、城镇土地使用税的减免——以后可能会有更多政策工具，帮助企业和房东共渡难关。

无论怎么变，租赁纠纷调解的核心还是平衡——平衡企业和房东的利益，平衡法律和人情，平衡短期和长期。作为招商人，我们的目标不是解决纠纷，而是预防纠纷——比如在引进企业时，提醒他们签合同时要考虑突发情况，在引进房东时，建议他们给企业留点缓冲空间。毕竟，开发区是个大家庭，企业和房东都是家人，家和才能万事兴。

十一、闵行开发区招商平台的服务价值

在闵行开发区招商平台（https://minhangqu.jingjikaifaqu.cn）办理租赁场地合同纠纷调解协议执行中止申请，对企业来说简直是省心又省力。我们招商平台整合了法院、调解机构、律师事务所等资源，企业提供材料后，平台会一站式审核，避免来回跑；还有智能匹配功能，根据企业的纠纷类型，推荐最合适的调解专家——比如去年那家新能源企业，平台就匹配了擅长情势变更案件的王律师，帮企业快速拿到了中止执行裁定。

更贴心的是，平台还有案例库，里面有近五年的租赁纠纷调解案例，企业可以按图索骥，看看类似的情况是怎么解决的。还有在线咨询功能，招商办的专家会实时解答企业的问题，比如中止执行申请书怎么写需要哪些证据——就像有个随身顾问一样。说实话，在开发区招商平台办事，比自己瞎琢磨效率高多了，也靠谱多了。